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北京首只科技园REIT来了,层层闯关,冲破6道转让“封印”

2021-11-17 11:52
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撰文 | 江珊

来源 | 选址960

2205字,约需4分钟

第二批公募REITs正式获批,这次拿到「入场券」的是华夏越秀高速公路REIT和建信中关村产业园REITs,基础设施公募REITs数量升至11只。

至此,北京中关村、上海张江、深圳蛇口、苏州工业园等国内顶尖科技园区均已登上了公募REITs这趟资本快车。

与此同时,以产业园区(含物流园)为标的资产的REITs数量达到6只,占比超50%——园区成为公募REITs香饽饽。

出租率超90%,中国硅谷释放优质资产

首度闯关REITs,中关村拿出了3处优质科技载体。 「建信中关村产业园REIT」原始权益人为中关村发展集团股份有限公司和中关村软件园公司,募集9亿份,询价区间为2.851元-3.350元/份,测算募资规模26.121亿元。 该REIT标的资产为3处园区物业,分别为互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目,资产估值30.73亿元,均位于中关村软件园内。

图 | 资产估值

图 | 3处物业在中关村软件园的分布

中关村软件园地处北京上地区域,是国内首屈一指的科技园区,也被称为中国互联网的「宇宙中心」,盘踞着百度、网易、新浪、腾讯、滴滴等当今国内互联网巨头。整个园区总占地面积2.6平方公里,总建筑面积约195万平方米。2020年园区聚集总部和研发中心700多家,在园从业人员9.45万人,园区每平方公里产值近1300亿元,地均产出全国领先。

图 | 北京主要产业园区分布

基于这样的产业氛围,3处物业保持着90%以上的平均出租率,现金流稳定,入驻企业科技含量较高,收入的市场化程度高。 具体来看标的资产的成色: ①总建筑面积16.68万平方米,其中互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼、孵化器加速器建筑面积分别为8.22万平方米、3.18万平方米、5.28万平方米。

根据披露信息,与中关村软件园公司持有运营的其它物业相较,这3处载体单体面积较大。

②软件和信息服务业是最大租户。截至 2021年6月30日,3处资产的总租户数共计69 家,租户行业涵盖软件和信息技术服务、科技推广和应用服务、商务服务业等,其中软件和信息技术服务业占比较大,占总租赁面积的53.80%。其中,协同中心4号楼由度小满科技(北京)有限公司及其关联方整租。

图 | 租户所属行业分布

③平均租赁期2.93年。截至 2021年6月30日,按租赁面积加权计算的平均租赁期限为2.93 年,据专业意见,该租赁周期既能保证租户租金的持续性和稳定性,也有助于业主在短周期内调节和吸纳新兴企业入驻,灵活调控入驻企 业的品牌及承租能力。  2020年度,3个项目的营业收入合计为2.02亿元,主要为研发用房和车位租赁产生的租金收入,不依赖第三方补贴等非经常性收入。

层层闯关,冲破6道转让「封印」

值得关注的是,由于标的资产要转让,就需要解除相应的转让限制。根据相关规定,构筑在工业、科研用地上的科技园区资产转让面临种种限制,与此同时还要遵守国有资产管理等要求。

基金招募说明详细披露了6个「封印」的解除,涉及北京市政府、海淀区政府、海淀园管委会、中关村管委会、北京市规自委、债权人等多个主体的批准或同意。

第一个是《中关村国家自主创新示范区条例》项下关于「土地使用权转让」的限制,通过取得北京市政府、海淀区政府的批准得以解除;

第二个是《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策 的意见(试行)》(也即业内所称39号文)项下关于「土地使用权、房屋所有权、股权转让」的限制,通过取得北京市政府的批准得以解除;

第三个是「北京市已建成产业项目相关规定」项下「土地使用权、房屋所有权、股权转让」的限制,通过取得海淀区政府、海淀园管委会的批准得以解除;

第四个是土地出让合同项下关于「土地使用权转让」的限制,通过取得北京市规自委的批准得以解除;

第五个是国有资产管理规定项下关于「土地使用权、房屋所有权、股权转让公开交易」的限制,通过中关村管委会的批准得以解除; 第六个是相关借款合同项下关于「土地使用权、房屋所有权、股权转让」的限制条件,通过北京银行上地支行的同意程序得以解除。 作为北京首个科技园区REIT,相信上述流程也为其它园区作出了「示范」。 据中关村发展集团相关负责人介绍,该RIETs项目是中关村发展集团推动改革转型、探索园区发展新型融投资模式的「破题之举」、「创新之举」。通过资产证券化的方式,使园区物业资产流动起来,可大幅缩短科技园区项目投资回收期,提高科技园区投资建设的可持续性;最终是要为双创主体提供更低价优质的服务,推动园区发展模式向与双创主体共成长的「新经济」转型。

僧多粥少,资金密集进场

优质资产打底,第二批REITs热度颇高。市场消息显示,目前机构参与热情高涨,甚至出现「争相抢购」的盛景,预计认购价格和倍数都将超过预期。 实际上,首批9只公募REITs产品认购就已经很抢手,于今年5月31日同一天起售,数只产品开售即「秒光」,9只REITs全部完成募集目标,最终完成发行份额64亿份,发行总规模约314亿元,有效认购户数144.47万元。 根据披露,建信中关村产业园REIT回收资金将用于两个在建的园区项目:位于北京石景山区的中关村工业互联网产业园;位于北京门头沟区的中关村(京西)人工智能科技园I 期。 另外值得关注的是,同为产业园区REIT,第二批申报名单中还有「国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金」,但目前未出现在本批获批发行名单中,暂时「留级」。

根据上交所下发的反馈意见,要求国泰君安资管说明,基础设施原始权益人是否符合相关要求、基金管理人对基础设施出具的尽职调查报告是否符合相关要求。
另据选址960了解,目前寻求优质园区资产的金融捕手亦非常活跃。

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